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秒速时时彩规律业主告开发商耍诈卖人防车位

文章来源:秒速飞艇    时间:2018-05-20

  

  朗晴轩小区不买车位不得进车库事件经本报报道后,昨日,开发商和业主代表进行谈判,因政府代表缺席谈判破裂,但会后开发商承诺--

  暨南大学法学院教授李伯侨接受本报记者专访时表示,业主在购买商品房时已经为车位买了单,因此--小区车位价应由业委会来定

  2009年12月1日,东区朗晴轩小区东门内十几辆小车堵在车库门口,抗议物业公司提出“不买车位不得进车库”的规定,此事经本报跟踪报道后发现,朗晴轩出售的车位中有一部分是人防车位,不能办理产权证。2010年1月27日,朗晴轩12位购买车位但一直未拿到产权证的业主一怒之下将开发商告上法庭。2010年10月26日,中山市第一人民法院判开发商返还业主购车款,开发商不服提出上诉。近日,中山市中级人民法院终审驳回上诉,维持原判。

  2009年11月25日,朗晴轩小区公告栏贴出一张“温馨提示”:“根据地下车库车位所有人的要求和意见……从12月1日起,只对已购车位人开放,之前所租用的全部月租车位和临停车位将停止租用。不便之处,敬请谅解!”然而,“温馨提示”并没有得到业主们的“谅解”。

  2009年12月1日下午5时40分,朗晴轩小区几位下班的业主将车停放在东门人防车库的入口处,随后车越来越多。傍晚6点左右,东门已经聚集了近20辆车。很多业主回家的路被堵住。此事也引起了已购车位业主的不满,有业主反映,自己购买的是人防车库,几年都无法办证。本报对此事进行了跟踪报道后发现,朗晴轩小区人防车位已经出售了不少,而购买车位的业主最初并不知道这些车位是无法办理产权证的人防车位。

  王女士是朗晴轩购买人防车位却拿不到产权证的业主中的一位。2006年10月27日,王女士花了93000元在朗晴轩购买了一个车位,并签订《广东省商品房买卖合同》,购房合同第十五条“关于产权登记的约定”是这样写的:“出卖人应当在商品房交付后365个工作日内,将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意如下处理:买受人不退房,出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。”

  2008年7月10日,开发商向王女士收取了办理房产证契税费用3255元,此时,王女士对车位的产权没有任何的怀疑,她认为,既然交了契税,办证应当很快了。没想到此事一直没有下文。王女士和其他业主曾多次询问开发商,对方都表示正在办理,并未告知人防车位无法办证的事实。

  “朗晴轩堵车门”事件发生后,媒体对此进行了跟踪报道,朗晴轩的业主们开始意识到这个问题的严重性。有业主开始咨询律师,并准备起诉,拿起法律的武器捍卫自己的权益。消息在业主之间传开,2010年1月27日,12位购买了“疑似”人防车位的业主将开发商告上法庭。之所以说是“疑似”,因为业主们并不能百分百肯定自己的车位就是人防车位,购买车位的合同上没有写,开发商更不可能明确告诉业主。

  包括王女士在内的12名业主提出:请求法院撤销购买合同,判令开发商返还购房款,代收办理房产证契税费用及利息,并要求开发商赔偿一倍购房款。诉状认为,王女士购买的车位属于防空地下室,不属于商品房,开发商根本无权出售,但是却故意隐瞒这一事实,将无权出售的防空地下室作为商品房出售,构成欺诈行为。

  对于12名业主的指控,开发商在一审时承认12名业主购买的的确是人防车位,但是辩称,出售给王女士及其他业主的小车位在2006年9月29日取得了中山市建设局发出的《广东省中山市商品房预售许可证》后,双方自愿签订买卖合同,并在中山市房地产交易部门办理了商品房销售登记备案,手续完备、合法,是有效的合同。

  被告认为,根据《人民防空法》规定:“人民防空工程,战时必须服从防空需要,统一调配使用,在平时按有偿使用的原则开发利用,收益归投资者所有。”因此,开发商投资建设的人防工程车位的出售,并没有违反国家禁止性规定,是合法有效的。

  被告还认为,开发商之所以未能办理小车位的产权证书的责任在于中山市政府及有关部门,不应归咎于开发商,“取得了预售证书,办理了登记备案,只是在办理产权证时被市有关部门拒绝。”开发商称曾多次向市政府及人防办积极争取,市人防办于2008年8月7日和2009年5月4日先后两次书面回复“有关政策仍在探索研拟过程中”、“人防工程所有权及平时使用管理的问题目前人防部门正在调研中”。之后,开发商又通过市房协再次向市政府请示,要求尽早出台中山市的政策,但至今有关政策文件尚未出台。在答辩状上,新龙基集团有限公司称“答辩人同样是受损者,尚有几百个车位不能出售,积压资金几千万元”。

  对于业主提出退款及利息问题,开发商认为,购房合同有效,只是政府部门迟迟不表态,导致未能办证,而起诉人购买的车位一直在使用。因此,他们不同意退款及利息,待政府部门有关政策出台后,再给予办理有关手续。

  被告还提出,业主2006年10月27日签订的合同,2010年5月13日才提出要撤销合同,已经超过了《合同法》规定的一年时间,应当驳回。

  原告的代理律师、广东正鸿律师事务所黄昌盛告诉记者,在代理这个案件中,最难的就是对于业主所购车位是否是人防车位的认定。记者在朗晴轩小区地下车库看到,人防车库入口处挂有“人民防空工程”的牌子,但是,在这一区域内,秒速时时彩规律有人防车位也有产权车位,普通人很难区分。

  不仅对于普通市民,对于专业人士,辨认人防车位都不是一件容易的事情。黄昌盛告诉记者,他们曾经拿着业主的合同去人防办查询所购车位是否属于人防工程,人防办的工作人员告诉他,必须拿着人防项目图纸,对照开发商的规划报建图,然后再去实地考察业主所过车位的具体位置,三者比较才能大体确定。

  在朗晴轩的一张预售许可证上,记者看到,登记的预售车房数量是499套,预售房屋栋号及层数显示是:E7(22幢1座)、A9(22幢2座)、A10(22幢3座)。但是,标注有人防车位的图纸上显示的是E区人防地下室范围,而业主购车合同显示的是22幢QF-193号小车位,在国土局备案的编号也是如此。“预售证上的编号、合同上的编号和人防项目的编号不一致。”黄昌盛认为,由于预售证信息笼统,消费者无法确认这一预售范围是否包括了人防车位。换句话说,这一环节很容易让开发商钻空子。而且,由于不同部门的编号不统一,国土局备案时并不知道,业主购买的是不可以办证的人防车位,只有在办证阶段,需要结合上述几份图纸才能发现问题。

  一审认为,中山市人民政府2001年出台的《中山市结合民用建筑修建防空地下室规定》规定“由建设单位自建自管的防空地下室,不得作为商品出售。”开发商明知中山市政府规定不能出售人防车位,却在签订合同阶段以出示预售许可证的方式向购买方宣传车位可办理产权证,主观上具有明显隐瞒和欺诈的故意。由于业主购买合同中未标明所购车位是人防车位,而被告也承认标有“人民防空工程”的地下室里的车位并非全部都是人防车位,因此,也有理由不知道该车位是否是人防车位,未超过一年的除斥期,仍然有效。因此,法院同意原告撤销购房合同,并判处被告返还购房款、契税,并赔偿利息。

  至于业主提出“赔偿一倍购房款”的要求,一审认为,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定,出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证或是房屋已经抵押、出卖给他人等事实,导致合同无效或者被撤销,买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。由于开发商已经取得预售许可证明,隐瞒的事实不属于上述司法解释规定的情形,因此对于原告要求赔偿一倍购房款的请求,不予支持。

  一审宣判后,开发商新龙基集团有限公司表示不服,上诉至中山市中级人民法院。开发商认为,目前,我国法律没有对人防地下室产权有明确的规定,我国人大对《人民防空法》的修改正处于意见征求阶段,关于产权的明确界定正是修法的7项内容之一。广州市2008年3月20日出台的《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》明确人民防空工程中车位、车库可以出售,并办理房地产权证(注明使用注意事项),解决了物权法实施以来诸多疑虑,让有恒产者有恒心,盘活资产,促进资产增值,满足人民群众需求。

  开发商反复强调,所售车位取得建设局的商品房预售许可证,并在国土房管部门办理了备案,手续完备,程序合法。“在取得预售许可证的情况下,有必要去采取隐瞒和欺诈的手段去销售吗?”并且透露,朗晴轩已售113个人防车位。

  针对开发商的上诉,被上诉人辩称,签订合同时,开发商已经知道中山市政府有规定不允许买卖人防车位,但是,在合同内容上并没有注明所出售的车位是人防车位,而是注明普通车位,此后,一直没办法办证,也未如实告知业主这一事实。此外,在签订合同时,新龙基集团虽然出示了预售许可证,但该证只是载明车位有多少套,并未明确本案车位是否预售证所载明的车位,而且至今为止,新龙基集团仍未提供可靠证据证明本案车位是否预售证所载明的车位,欺诈行为持续至今。此外,业主还提出,虽然自己对一审判决没有上诉,但是对一审法院没有判处开发商支付一倍购买款的损失是有异议的。

  中山市中级人民法院认为,根据双方签订的购房合同,新龙基集团并没有明确告知王女士涉案车位为人防车位双方约定新龙基集团协助办理涉案车位的产权证书,因人防车位的使用权受到限制,新龙基集团也确认无法办理房地产权证,而不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明,合同目的难以实现。新龙基集团所称,有预售许可证,业主也通过合同取得车位的专有权,合同目的早已实现,但是这一上诉理由与双方签订的合同中有关办证的约定,以及《物权法》关于不动产权属证书的规定相悖,法院不予支持。法院最终认定,一审支持业主撤销合同的诉求,并无不妥,予以支持,驳回上诉维持原判。

  新龙基集团有限公司对法院的判决结果有何反应?小区12位参与了诉讼的业主什么时候可以获赔?开发商对小区其他没有对簿公堂但又购买了人防车位的业主是否会赔付?昨日下午,记者来到该公司,公司法务副总监刘晨耕听到记者说明来意,皱了皱眉头说,公司的高层正在对此事进行讨论,他暂时没有接到相关的反馈信息。记者问他个人对此有啥看法,他说不便发表任何意见。当记者询问他能否可以给出相关联系方式时,刘晨耕表示说没有这个必要。

  从2010年1月27日到2011年7月21日,这一官司经过一年半终于尘埃落定。但是,对于业主们来说,这个过程非常煎熬。一位业主一家买了两个车位,共花了22万,为了打这个官司,非常焦虑,常常失眠。对于这个结果,业主们表示只能勉强接受。一位姓袁的女士接受记者采访时认为,法院判处开发商赔付购车款,但是没有任何惩罚措施,“利息很少,开发商已经用这笔钱赚了不少了。”她还担心,法院虽然判了,但是如果开发商拒绝赔付怎么办?

  中国政法大学民商经济法学院副教授李建伟接受记者采访时明确指出,人防车位不属于开发商可以出售的对象,属于国有,可以租赁但绝对不可以出卖。而看开发商是否构成欺诈,关键要看事前有无得到出售许可。

  换句话说,如果出售了人防车位,那么购房合同无效;如果开发商又有预售证,那么就不构成欺诈。如果开发商觉得冤枉,开发商可以起诉政府相关部门审核不严,给人防车位办了预售证,导致他们吃官司。

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